住宅ローンが払えなくなったとき｜競売を避けるための全選択肢

滞納すると何が起きるか

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、多くの人が「なんとかなるかもしれない」と思って放置してしまいます。しかし住宅ローンの滞納には段階的かつ厳しい結果が待っています。

滞納後の流れ（目安）

⚠️ 「期限の利益喪失」が起きると、残りのローン全額を一括で返済しなければなりません。分割で払える期間は終わります。この前に動くことが重要です。

まだ滞納が始まっていない・または滞納直後であれば、金融機関に返済条件の変更（リスケジュール）を申請することが最初の選択肢です。

ℹ️ リスケジュールは金融機関に「相談」するだけで始まります。窓口・電話・書面のいずれかで「返済が苦しいので条件を変更したい」と伝えてください。審査はありますが、競売よりも銀行側にとってもメリットがあるため、応じてもらえるケースが多いです。

リスケジュールは「時間を買う」手段です。収入の回復が見込める場合には有効ですが、根本的な返済能力がない場合は先送りにしかなりません。その場合は任意売却を検討します。

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任意売却とは、金融機関の同意を得て、競売になる前に不動産を市場で売却する方法です。競売と比べて、売却価格が高くなることと、プライバシーが守られることが大きなメリットです。

⚠️ 「任意売却の専門業者」を名乗る悪質業者も存在します。依頼する前に、弁護士や司法書士を通じて信頼できる業者かどうか確認してください。

どちらの場合も、売却価格でローンを完済できない場合は残債（オーバーローン）が残ります。残債については任意整理・個人再生・自己破産での整理が選択肢になります。

家を売りたくない場合、個人再生の「住宅ローン特則」を使うことで、住宅ローン以外の借金を大幅に減額しながら家を守れる可能性があります。住宅ローンは通常通り払い続け、その他の借金（カードローン等）を1/5程度に減額します。

任意売却・競売後も、賃貸住宅を借りることはできます。信用情報に傷がついても賃貸契約自体は可能です（保証会社の審査は厳しくなる場合があります）。

ℹ️ 売却後も残債がある場合は、弁護士に相談して任意整理・自己破産の対象にすることができます。「家を失った上に借金まで残る」という最悪の状態は避けられます。

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📌 参考・出典

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監修・執筆

よりそいマネー編集部

借金・債務整理に関する情報をわかりやすく提供することを目的として運営しています。記事の内容は公開情報・法令をもとに作成していますが、個別の法律相談は専門家にご確認ください。

※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的・財務的アドバイスではありません。具体的な手続きについては、弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。